Något som startade utredningen var debatten om progressiva avskrivningar som många, framförallt nybildade, bostadsrättsföreningar använde sig av. Bokföringsnämnden såg sig tvingade att gå in och förtydliga att metoden inte är tillåten. Debatten utvecklades och från vissa håll ifrågasattes varför man ska ha avskrivningar i en bostadsrättsförening över huvud taget. Bland annat framfördes att det inre ytskiktet har föreningen inte ens underhållsansvar för.

Även andra frågor av mer juridisk karaktär kom fram. Vad har bostadsrättsinnehavaren rätt att göra med sin lägenhet? Vad händer om bostadsrättsinnehavaren gjort något den inte får? Vad tillhör egentligen själva borätten? Alla frågor samlat gjorde att det tillsattes en utredning för att utreda konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden.

SOU 2017:31 – Utredarens förslag

Betänkandet är nu som sagt överlämnat. Det innehåller många förslag som inte har att göra med själva redovisningen i en bostadsrättsförening. Det handlar till exempel om intygsgivare, ansvarsförsäkringar, skyldigheter för mäklare med mera. Personligen tycker jag däremot att förslagen avseende redovisningen är mer intressanta.

En del i utredningen var att se över hur det ska säkerställas att det sätts av tillräckliga medel för framtida underhåll. Kort beskrivet ställde utredningen dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för underhåll mot ett förslag som var framtaget av ”branschen”. Det förslaget kan sammanfattas som att ersätta systemet med avskrivningar och underhållsfond mot att bedöma det framtida behovet för återinvestering över en tid av 30 år och se till att löpande reservera för detta.

Utredningen föreslår att dagens system bör finnas kvar. Det noterades däremot en del brister. En stor brist anses vara att K2 och K3 kan ge så pass olika resultat för två i princip identiska föreningar. Inget av systemen anses heller anpassade för bostadsrättsföreningar. Utredaren föreslår därför att Bokföringsnämnden bör ta fram en normering för bostadsrättsföreningar. För att komma ifrån detta med olika synsätt på avskrivningar föreslås en ändring i bostadsrättslagen som anger att en förening vid tillämpningen av årsredovisningslagen ska tillämpa komponentavskrivning.

Dessutom anges i utredningen att årsredovisningarna bör innehålla kassaflödesanalyser och ett antal specifika upplysningar. Det är inte konkret lagtext som föreslås, utan det kan sägas vara en arbetsinriktning för Bokföringsnämnden i arbetet med att ta fram en särskild normering för bostadsrättsföreningarna.

Särskilt yttrande

Branschen hade som sagt tagit fram ett eget förslag till hur redovisningen borde se ut. Utredningen innehåller ett särskilt yttrande i vilket det anförs att utredningens förslag (i vart fall i denna del) inte är tillräckligt för att stärka konsumentskyddet. Ett argument mot utredarens förslag är att det bygger på historiska anskaffningsvärden och att återinvesteringarna är högre. I yttrandet framförs också att hänsyn borde ha tagits till förändringar i penningvärde.

En kärna i branschens förslag var att både avskrivningar och fondavsättningar skulle ersättas med ett obligatoriskt ”sparande”. Detta sparande redovisas som kostnad i resultaträkningen och storleken beror på det planerade behovet av framtida ersättningsinvesteringar under en rullande tidsperiod, till exempel 30 år.

Varför valde utredaren att ”ligga kvar”?

Det finns lite olika skäl till att utredningen valde att ligga kvar (om än något modifierat) i nuvarande system. Ett är att om avskrivning sker på historiska anskaffningsvärden skapas utrymme för ett sparande på något som inte överlåts till styrelsens bedömning. Det säkrar att det finns en grund för sparandet.

Det kan också noteras att branschens förslag med stor sannolikhet skulle kräva ganska omfattande lagändringar. Till exempel tillåter inte årsredovisningslagen att framtida kostnader som ett företag inte har något åtagande för redovisas i resultaträkningen. Det skulle med andra ord skapa skillnader mellan bostadsrättsföreningar och andra företagsformer. Det är i sig inte fel, men måste motiveras väl.

Vad gör jag nu?

Det som kommit nu är ett förslag. Det ska processas enligt konstens alla regler innan vi vet vad som blir verklighet i slutändan. Spring inte iväg och gör något förhastat, men följ debatten och fundera lite över vilka konsekvenser en övergång till komponentavskrivning skulle innebära. Det kommer att vara olika för olika föreningar.