Småhus och komplementbyggnad

Vid fastighetstaxeringen ska ett värde fastställas för all egendom som hör till en så kallad taxeringsenhet, vilket oftast är detsamma som en viss fastighet. All egendom som hör till taxeringsenheten måste för värderingens skull vara indelad i värderingsenheter. En värderingsenhet består av egendom som ska värderas för sig. Varje byggnad med ett värde på minst 50 000 kronor utgör normalt en värderingsenhet.

En byggnad ska klassificeras med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad för, och det sätt som byggnaden till övervägande del används på. Som småhus räknas alla byggnader som är inrättade till bostad åt högst två familjer.

Ett komplementhus är ett garage, förråd eller annan mindre byggnad som lika gärna hade kunnat inrymmas i själva bostadsbyggnaden. Ett komplementhus tillhör småhuset och är alltså ingen egen värderingsenhet med taxeringsvärde.

Fallet

På en fastighet uppfördes en bostadsbyggnad för permanentboende. På fastigheten fanns sedan tidigare ett fritidshus som var taxerat som småhus. I samband med nybyggnationen byggdes det gamla fritidshuset om till en gäststuga med enkel standard. Skatteverket taxerade gäststugan till småhus, det vill säga till en egen värderingsenhet.

Fastighetsägaren överklagade och yrkade på att gäststugan skulle klassificeras som komplementhus, men både förvaltningsrätten och kammarrätten, KR, gick på Skatteverkets linje. Domen överklagades till Högsta förvaltningsdomstolen, HFD, och fick prövningstillstånd.

Enligt fastighetsägaren har all inredning som kunde förknippas med boende avlägsnats i samband med ombyggnationen av gäststugan. Efter denna förändring är byggnaden endast inrättad som en kompletterande enkel gäststuga. Den kan, enligt fastighetsägaren, bara användas som ”sommarrum” och för enstaka övernattningar. I övrigt används huset som förråd. Gäststugan saknar dessutom plats för förvaring och hygienutrymme.

Högsta förvaltningsdomstolen

HFD konstaterar att komplementhus inte indelas särskilt utan hör till småhuset. Exemplifieringen i lagtexten och uttalandena i förarbetena ger uttryck för att ett komplementhus är en byggnad som inte är avsedd att användas för boende utan som kompletterar bostaden funktionellt.

Av RÅ 1986 not. 832 framgår även att en byggnad av mycket enkel beskaffenhet kan anses vara inrättad som bostad åt en familj. I det fallet bedömdes en fäbodstuga vara inrättad till bostad, även om standarden inte längre var sådan att stugan var väl ägnad att användas för bostadsändamål.

Vid den tidpunkt som är avgörande för bedömningen av gäststugans beskaffenhet, var den utrustad med bland annat kokplatta på en bänk, ett litet kylskåp, en vattenho och sommarvatten med möjlighet att duscha utomhus. I den näraliggande huvudbyggnaden fanns tillgång till hygienutrymmen och andra boendefunktioner. Enligt HFDs mening får gäststugan, trots sin enkla inredning, alltjämt anses vara till övervägande del inrättad till bostad åt en familj. Byggnaden ska därmed indelas som småhus.

Två fastighetsavgifter

En av effekterna av utgången i detta mål är att fastighetsägaren ska betala två fastighetsavgifter, en för varje småhus. Så blev även utfallet i en dom från KR i Göteborg (mål nr 1493-14). I det fallet rörde det sig om ett hus som byggts för att familjen skulle få en tvättstuga och ett förråd. Från början var avsikten att den nya byggnaden dessutom skulle inrymma en lägenhet, men brist på förrådsutrymmen gjorde att någon lägenhet aldrig skapades. Eftersom byggnaden hade indragen el, åretruntvatten, system för uppvärmning, kök, wc samt utrymme för tvätt och klädvård var den inrättad för bostadsändamål och skulle klassificeras som småhus.

Vad gäller för Attefallshusen?

Sedan den 2 juli 2014 är det tillåtet att utan bygglov uppföra ett komplementhus eller ett komplementbostadshus på högst 25 kvadratmeter på en småhustomt. En sådan byggnad kallas populärt för Attefallshus, efter den tidigare bostadsministern. Om ett sådant hus är avsett för boende är det ett komplementbostadshus och ska klassas som småhus med eget taxeringsvärde. Det innebär att det på sikt kommer att påföras en fastighetsavgifts på huset, det inträffar 15 år efter nyproduktionen.

Om Attefallshuset däremot är helt inrättat som förråd, garage eller liknande är det ett komplementhus, och ska inte fastighetstaxeras för sig. Det ingår då i samma värderingsenhet som det småhus som finns på tomten.

Betydelse för rotavdragen

Slutligen bör nämnas att klassificeringen av byggnaden till småhus eller komplementhus kan ha betydelse för rot- och rutavdragen. Skattereduktion för rotarbeten medges för arbeten som utförs på komplementhus. Byggnation av ett komplementhus kan dock inte jämföras med en tillbyggnad av småhuset, utan ska ses som en nybyggnation och ger därför inte skattereduktion, det framgår av HFD 2012 ref. 47.

Rör det sig om en byggnad som taxeras som småhus krävs att den som köper rottjänsterna använder huset för eget boende.