Ett avtal om köp av fastighet måste alltid vara skriftligt. Ofta används två köpehandlingar även om det inte finns något krav på det. Först ett köpekontrakt som innehåller alla de villkor som måste vara skriftliga. Sedan ett köpebrev som ett kvitto på att affären är slutförd.

Står det i köpekontraktet att ett köpebrev ska upprättas har köpet gjorts beroende av att köpesumman betalas. Köparen får därför inte lagfart på sitt köp förrän köpebrevet undertecknats.

Om innehållet i köpekontrakt och köpebrev skiljer sig åt får normalt det som står i köpebrevet, som utfärdats efter köpekontraktet, anses vara det som överenskommits, NJA 1982 s. 691.

För ett bindande avtal krävs

• uppgift om både säljare och köpare,
• en överlåtelseförklaring,
• uppgift om köpeobjektet,
• en köpesumma, samt
• undertecknande av både säljare och köpare.

Saknas något av dessa minimikrav är hela avtalet ogiltigt, vilket innebär att det inte får några andra rättsföljder än att vardera parten återbär eventuellt erhållna prestationer.

Löfte

Ett anbud eller ett löfte att i framtiden sälja eller köpa en fastighet är inte bindande. Men säljaren och köparen kan avtala om att motparten åtar sig att betala en viss ersättning om denne väljer att inte fullfölja försäljningen eller köpet. Själva anbudet ger ingen rätt till ersättning utan motparten måste göra detta särskilda åtagande för att bli ersättningsskyldig.

Säljare

En god regel vid upprättande av köpehandlingar är att alltid göra en kontroll av ägarskapet mot fastighetsregistret.

Köpeobjekt

Ett köp kan avse en eller flera registerfastigheter, ideell andel av eller ett på marken till läge och gränser bestämt område av en registerfastighet. Arealförvärv kan även avse en registerfastighet med undantag av visst område. Det är viktigt att köpeobjektet anges fullständigt och korrekt i både köpekontrakt och köpebrev. Vid arealförvärv bör en karta bifogas. Används två köpehandlingar bör kartan bifogas både köpekontraktet och köpebrevet. För att ett arealförvärv ska vara giltigt krävs att fastighetsbildning söks inom sex månader från köpet.

Köpesumma

En köpesumma måste anges men den behöver inte vara ett bestämt belopp. Det räcker med grunderna för beräkning av köpesumman, till exempel visst pris per kvadratmeter.

Det förekommer att säljare och köpare kommer överens om en annan köpesumma än den som anges i köpehandlingen. För köp som är ingångna innan den 1 juli 1992 medför en felaktig köpesumma i kontraktet att själva köpet i sig är ogiltigt. Numera blir konsekvensen att överenskommelsen vid sidan av köpehandlingen blir ogiltig. Köparen blir alltså endast skyldig att betala den köpesumma som anges i köpehandlingen och kan kräva tillbaka det som betalats vid sidan av.

Om det i köpet ingår lös egendom, till exempel möbler, kan dessa ingå i den köpesumma som anges i köpekontraktet om köpebrev upprättas senare. I köpebrevet anges då endast den del av köpesumman som avser fastigheten, för att undvika att stämpelskatt får betalas för den lösa egendomen.

Undertecknande

Ett fastighetsköp blir bindande först när samtliga parter har undertecknat köpehandlingen. Oftast undertecknas köpehandlingen vid ett och samma tillfälle. Men sker det vid olika tillfällen uppstår ett bindande avtal först när den först undertecknande parten fått del av köpehandlingen som är undertecknad av den sist undertecknande parten.

Svävande villkor

Det är tillåtet med villkorade köp. Det kan till exempel vara nödvändigt för en köpare att hon får sin egen fastighet såld för att ha råd att köpa den nya. I sådana fall kan köpet villkoras på så vis att det bara gäller om köparen lyckas sälja. Köpet får dock inte göras beroende av sådant villkor under längre tid än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Saknas en uttrycklig bestämmelse i köpehandlingen om hur länge villkoret ska gälla, anses det gälla i två år. Om parterna däremot avtalat om längre tid än två år, är köpet ogiltigt.

Parterna kan också komma överens om att köparen inte får sälja fastigheten vidare eller upplåta panträtt eller nyttjanderätt i den. För dessa avtalsklausuler gäller ingen tidsgräns. Begränsningen i förfoganderätten antecknas i fastighetsregistret i samband med att köparen ansöker om lagfart.

I övrigt gäller inga särskilda formkrav för säljarens och köparens överenskommelser för att de ska vara giltiga. Men alla överenskommelser bör tas med i köpekontraktet med tanke på bevisningen vid en eventuell framtida tvist.

Andra formföreskrifter

Säljarens namnteckning ska bevittnas av två vittnen. Om bevittning saknas blir inte avtalet ogiltigt men lagfart för köparen kan försenas.

Om en fastighet ägs av den ene maken ensam krävs den andre makens samtycke vid en försäljning om fastigheten är makarnas permanentbostad. Sådan godkännande behövs dock inte om fastigheten är säljarens enskilda egendom enligt föreskrift i gåvobrev eller testamente. Krävs inte samtycke måste det dokumenteras att fastigheten är enskild egendom och ej makarnas permanentbostad när köparen ansöker om lagfart. Det är därför praktiskt att makes samtycke framgår av köpehandlingen även när det inte är ett krav. Motsvarande gäller registrerade partner.

När en sambo säljer en fastighet som han äger ensam krävs den andre sambons samtycke om fastigheten omfattas av sambolagens delningsregler.