Byggnad på annans mark är det fråga om när en byggnad ägs av en person som inte äger marken som byggnaden står på. En sådan byggnad brukar även kallas för byggnad på ofri grund eller byggnad å.

En byggnad räknas som fastighetstillbehör bara om den ägs eller kommer i samma ägares hand som marken. Det innebär att en byggnad på annans mark betraktas som lös egendom.

Tomträtt

Det är dock viktigt att skilja mellan byggnad på annans mark och tomträtt. Om den tomt som huset står på ägs av staten eller en kommun är det normalt fråga om en tomträttsupplåtelse. Reglerna om tomträtt finns i Jordabalken och är näst intill jämförbara med äganderätt. För att en byggnad på annans mark ska räknas som lös egendom ska därför marken normalt ägas av annan än staten eller en kommun.

Sakrätt

Sakrätt är ett rättsområde där en konflikt kännetecknas av att olika personer framställer motstridiga krav mot samma egendom. Krav som inte kan tillgodoses samtidigt. Ska något av kraven tillgodoses utesluts de andra. När det ska bestämmas vems krav som ska tillgodoses kan bland annat moment som registrering, överlämnande eller underrättelse vara avgörande. Regler som ger ett omsättningsskydd genom möjligheten till godtrosförvärv och ett borgenärsskydd genom att skydda en persons egendom mot andra personers fordringsägare.

Byggnad på annans mark

För överlåtelse av byggnad på annan mark finns inga lagregler utan de regler som gäller har utformats i rättspraxis. Enligt rättsfallet NJA 1952 s 407 krävs inga sakrättsliga moment som exempelvis registrering för att ett sakrättsligt skyddat köp ska komma till stånd, utan köpet blir sakrättsligt skyddat redan genom köpeavtalet.

Pantsättning

En byggnad på annans mark är lös egendom men inte lösöre. Som lösöre räknas bland annat möbler, bilar, maskiner och andra lösa saker. Lösöre kan enligt lag pantsättas även om den pantsatta egendomen finns kvar i säljarens vård. För att en byggnad på annans mark ska kunna pantsättas måste byggnaden överlämnas till panthavaren och han ska behålla den under pantsättningens bestånd. I praktiken utesluter dessa krav en pantsättning.

Säkerhetsöverlåtelse

I stället är säkerhetsöverlåtelse den form som erbjuds för kreditsäkring av byggnad på annans mark. Det är ett avtal mellan långivare och låntagare med syfte att äganderätten till byggnaden överförs till långivaren som säkerhet för krediten. När skulden betalats återfår låntagaren äganderätten till byggnaden.

God tro

Eftersom en överlåtelse av byggnad på annans mark är skyddat redan genom avtalet kan en sådan byggnad inte förvärvas i god tro. Om en byggnad säljs till flera personer kommer den förste köparen alltid att ha bättre rätt till byggnaden än en senare köpare. Det gör att man aldrig kan vara helt säker på att man blir ägare till den byggnad man har för avsikt att köpa om den står på annans mark. Bosättning och underrättelse till markägaren och andra sakrättsliga moment stärker alltså inte en senare köpares rätt till byggnaden om säljaren har sålt byggnaden till flera personer.

Gåva

För att den som får en byggnad på annans mark i gåva gäller andra regler för sakrättsligt skydd jämfört med vid köp. För gåva krävs att gåvotagaren har fått byggnaden i sin besittning och detta besittningstagande får inte endast vara kortvarigt. Dessutom ska markägaren underrättas. Först därefter har gåvotagaren fått ett sakrättsligt skydd för sitt förvärv.

Bostadsarrende

Den som äger ett fritidshus eller permanenthus på annans mark tillgodogör sig i regel marken genom bostadsarrende. Bostadsarrende ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller behålla hus som huvudsakligen är avsett som bostad. En bostadsarrendator får inte utan vidare överlåta arrenderätten till någon annan. Det framgår av 10 kap. 7 § Jordabalken. Men om arrendeavtalet är slutet på viss tid får dock arrendatorn överlåta arrenderätten till annan person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, som det står i lagtexten.

Beskattning

Inkomstskattemässigt behandlas byggnad på annans mark som fastighet, 2 kap. 6 § Inkomstskattelagen. Det innebär att en försäljning ska redovisas på blankett K5 om det är en privatbostad och K7 om det är en näringsfastighet. Reglerna vid försäljning och möjligheten till vinstuppskov är desamma som vid försäljning av en småhusfastighet. Kommunal fastighetsavgift betalas av den som är ägare till byggnaden vid årets ingång. Takbeloppet för fastighetsavgiften fördelas på mark och byggnad. Det medför att maximal fastighetsavgift för byggnad på annans mark är 3 844 kronor för 2017.

Registrering

För att förvärvaren av en byggnad på annans mark ska bli registrerad som ny ägare och överlåtaren avregistrerad måste Skatteverkets fastighetstaxeringsregister uppdateras. Överlåtaren bör därför så snart som möjligt anmäla överlåtelsen till något av de skattekontor som har fastighetstaxering och bifoga en kopia av överlåtelsehandlingen. Sådant kontor finns i Söderhamn, Enköping, Uddevalla och Kristianstad.

Anmälan är frivillig och det är endast när byggnaden har ett taxeringsvärde som anmälan behöver göras. När ägarbytet blivit registrerat kommer underlaget för fastighetsavgift att förtryckas i den nye ägarens inkomstdeklaration.