Annons
Juridik Juristen har ordet

Hyresgästs konkurs

Varje år försätts nästan 6 000 företag i konkurs. Många av dessa företag är hyresgäster. För den som är hyresvärd kan det därför vara bra att känna till vad som gäller när en konkursförvaltare tar över ledningen av ett företag som hyr en lokal.
Text: Srf konsulterna
Annons

När en hyresgäst försätts i konkurs leder det inte till att hyresförhållandet upphör, utan hyresavtalet löper vidare med ursprunglig hyresgäst och hyresvärd som parter. Eftersom konkursboet inte med automatik träder in i avtalet kan det bland annat fortsätta nyttja lokalen utan att betala hyra. För att begränsa sina förluster måste därför hyresvärden vara aktiv.

Hyresvärdens fordringar på obetald hyra är oprioriterade konkursfordringar. Hyresvärden måste bevaka sina fordringar i konkursen och konkurrera med övriga fordringsägare om betalning. Det gäller även fordringar som uppkommer efter att konkursen inträffat.

Säga upp hyresavtalet

För att hyresavtalet ska upphöra att gälla måste det sägas upp.

Eftersom hyresgästen försatts i konkurs är det konkursförvaltaren som svarar som hyresgästpart. Det är förvaltaren som ska delges vid uppsägning och som är behörig att träffa ändringsavtal och avtala om att hyresavtalet ska upphöra.

Konkursboet kan säga upp hyresavtalet. Då upphör det genast att gälla om hyresgästen inte tillträtt lokalen. Efter tillträdet är uppsägningstiden i regel nio kalendermånader från det att hyresvärden blivit delgiven uppsägningen. Under den tiden måste dock konkursboet betala hyra, annars kan hyresrätten förverkas. En korrekt förverkandeuppsägning från hyresvärdens sida medför att hyresavtalet upphör omedelbart.

En hyresvärd som inte redan i hyresavtalet sett till att ha en godtagbar säkerhet för att avtalet fullföljs kan drabbas av en förlust när hyresgästen försätts i konkurs. Värden kan dock i samband med konkursen kräva att hyresgästen ställer säkerhet för att avtalet kommer att fullföljas. Säkerheten ska omfatta hyresgästens samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet, inte enbart hyran.

Hyresgästen har en vecka på sig att ställa säkerhet för fullgörande av hyresavtalet om han inte tillträtt lokalen. Tiden räknas från det att hyresvärden framställt krav på sådan säkerhet. Ställs ingen säkerhet får hyresvärden säga upp avtalet. Det upphör då att gälla omedelbart.

Har hyresgästen tillträtt lokalen har han en månad på sig att ställa säkerhet för att hyresavtalet fullgörs från det att hyresvärden framställt ett sådant krav. Gör han inte det får hyresvärden säga upp avtalet i förtid.

Även om konkursboet ställer säkerhet för att hyresavtalet kommer att fullföljas innebär det inte att boet träder in i hyresavtalet som part.

Träda in i hyresförhållandet

I stället för att ställa säkerhet kan konkursboet inom samma tid förklara att man svarar för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Ett sådant åtagande innebär att boet träder in i kontraktsförhållandet med hyresvärden. En lösning som kan vara aktuell när konkursförvaltaren har planer på att överlåta verksamheten tillsammans med lokalen. Konkursboet måste då betala hyra även för förfluten tid för att få behålla avtalet för framtiden, trots att sådana fordringar är konkursfordringar med sämre rätt än massafordringar. Konkursboet kan inte med denna lösning nöja sig med att endast betala kommande hyror.

Till hyresvärdens förfogande

Det förekommer att en hyresgäst, genom sitt konkursbo, fortsätter att nyttja lokalen en tid utan att boet har ställt säkerhet eller inträtt i hyresavtalet. Man kan tycka att det är självklart att boet i en sådan situation ska betala hyra för den tid lokalen nyttjas. Men någon sådan skyldighet uppstår inte bara för att boet stannar i lokalen.

Hyresvärden kan dock förhindra att konkursboet stannar i lokalen utan att betala hyra genom att uppmana boet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande. Om boet inte inom en månad gör det, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till värdens förfogande. Hyran blir då en massafordran i konkursen. Men det gäller bara hyran och inte andra förpliktelser som kan finnas i hyresavtalet som till exempel underhåll. Konkursboet behöver därför inte ställa lokalen till värdens förfogande i det skick som krävs enligt hyresavtalet.

När konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande påverkar det inte hyresavtalet. Det inverkar inte heller på värdens rätt att i konkursen göra gällande sina fordringar på grund av hyresavtalet.

Normalt anses lokalen ställd till värdens förfogande när han fått samtliga nycklarna lämnade till sig. Men det gäller under förutsättning att lokalen är tömd på egendom som konkursboet gör anspråk på. Däremot kan egendom som konkursboet avstår från vara kvar i lokalen.

Skadestånd

När uppsägning sker i förtid av hyresgästens konkursbo eller av hyresvärden har värden rätt till ersättning för skada. Normalt rör det sig om ersättning för utebliven hyra innan värden lyckats hyra ut lokalen på nytt eller ersättning för att lokalen inte gått att hyra ut till samma hyra som skulle ha gällt under den hyrestid som återstått enligt kontraktet.

Om konkursboet fortsatt att nyttja lokalen efter att hyresavtalet upphört ska boet, i stället för hyra, betala ersättning för obehörig vinst.

Aktuella artiklar
Annons
Annons
Annons
Annons
Annons