Återigen är det fråga om redovisning av fastigheter. Frågan är ställd av en bostadsrättsförening och svaret gäller företag som tillämpar BFNAR 2009:1, det vill säga K2 för ekonomiska föreningar. Reglerna är däremot identiska i K2 för aktiebolag och att nämnden skulle komma till en annan bedömning vad gäller aktiebolags hantering är uteslutet.

Vad gäller frågorna kan man konstatera att de i sig borde varit aktuella redan innan K-regelverken. Det är bara att konstatera att K-regelverken, främst K2, väcker en del frågor till liv. Som konstateras i stycket ovan gäller svaret från BFN hur K2 ska tolkas. Det går inte att dra några slutsatser avseende K3 eller vad som gäller om ett företag fortfarande tillämpar äldre normering.

Tvådelad fråga

Själva frågan gäller en bostadsrättsförening som ansluter sig till kommunalt vatten och avlopp samtidigt som gamla trekammarbrunnar tas bort. Den första frågan är om utgifter för detta ska redovisas samlat eller som flera olika transaktioner.

BFN hänvisar till punkten 2.6 med tillhörande kommentarer. Utifrån det och de beskrivna förutsättningarna bedömer BFN att det är tre transaktioner som ska redovisas skilda från varandra:

1. Anslutningsavgifterna till det kommunala avloppsnätet
2. Ledningsdragningen till den kommunala anslutningspunkten
3. Borttagning av gamla trekammarbrunnar och återställning av mark

Redovisning av transaktionerna

Anslutningsavgiften

Avseende anslutningsavgifterna konstaterar BFN att en rätt att vara ansluten till avloppsnätet för all framtid till sin art är starkt förknippad med fastigheten och framförallt till marken. Vid tillämpning av K2 bör dock utgifterna för anslutningen redovisas som immateriell anläggningstillgång och enligt punkten 4.5 i posten Koncessioner, patent, licenser, varumärken samt liknande rättigheter. Vidare anges att avskrivning ska göras över den nyttjandeperiod som föreningen kan fastställa med rimlig grad av säkerhet. Alternativt kan föreningen välja att tillämpa förenklingsregeln som för immateriella tillgångar innebär avskrivning över en nyttjandeperiod om fem år.

Ingen direkt motivering ges till varför BFN anser att det ska redovisas som immateriell tillgång istället för mark. Det kan däremot noteras att BFN avslutar med att uppmärksamma på att anslutningsavgifter i skatterätten behandlas som inventarier. Detta trots att det rör sig om en bostadsrättsförening. På goda grunder kan man anta att BFN anser att det ska vara möjligt att redovisa enligt skatterätten. Det finns flera sådana exempel i K2 där regelverket tagit hänsyn till skatterätten. BFNs svar ger uttryck för att det är en stark vägledning när frågor i K2 ska tolkas.

Återigen vill jag poängtera att svaret avser tolkning av K2. Det går inte att dra samma slutsats för ett företag i K3. Det går heller inte att dra slutsatsen att det i K3 ska redovisas som mark bara för att BFN anger att rättigheten till sin art är starkt förknippad med marken. Det går helt enkelt inte att dra några slutsatser om K3 utifrån svaret.

Ledningsdragningen

Beträffande ledningsdragningen anger BFN att det får anses vara kopplat till byggnadens allmänna funktion och användning.

Punkten 10.15 i K2 anger att utgifter för ombyggnad ska tas upp som tillgång till den del de kan antas höja värdet på fastigheten. Utgifter som får dras av direkt enligt inkomstskattelagen får även kostnadsföras i redovisningen. Däremot ska utgifter för reparation och underhåll inte aktiveras utan sådana utgifter ska redovisas som kostnad direkt.

Svaret är att företaget själva måste bedöma om det rör sig om en reparation eller en värdehöjande ombyggnad. Kommer föreningen fram till att någon del ska aktiveras ska det hanteras som en separat avskrivningsenhet. Avskrivning ska göras över bedömd nyttjandeperiod eller enligt vad som följer av Skatteverkets allmänna råd om värdeminskningsavdrag.

Det hade såklart varit värdefullt om BFN hade talat om ifall det kan anses som värdehöjande att byta ut en trekammarbrunn mot en koppling till ett kommunalt nät. Denna bedömning överlåter däremot BFN i sin helhet till föreningen. Bedömningen ska göras utifrån det skick byggnaden befann sig i då den var ny-, till-, eller ombyggd. Personligen kan jag tycka att det skulle kunna finnas värdehöjande inslag i att vara kopplad till ett kommunalt nät istället för att ha en trekammarbrunn. Däremot har funktionen i sig inte förändrats och jag har svårt att se hur man ska beräkna en eventuellt värdehöjande del. Min utgångspunkt blir därför att det borde kostnadsföras. För den som är bra på att argumentera kan det kan finnas en viss möjlighet att aktivera en mindre del.

Borttagning och återställning

BFN konstaterar att dessa utgifter inte ger upphov till någon tillgång och att de därför ska kostnadsföras.