Annons
Juridik Juristen har ordet

Samäganderätt

Egendom som ägs av fler än en person innehas med samäganderätt. Regler om sådant samägande finns i en lag från 1904 om samäganderätt. En lag som många väljer att avtala bort.
Text: Srf konsulterna
Annons

Ett samägande kan uppkomma på olika sätt. När minst två personer köper något tillsammans eller blir gemensamt ägare till egendom genom gåva, arv, testamente eller bodelning, har ett samägande uppstått. Men ett samägande som till att börja med kan ses som en praktisk lösning skapar med tiden lätt problem.

Vid samägande har varje delägare en ideell andel i den samägda egendomen. Är det fråga om en samägd fastighet har varje delägare en ideell andel i både i mark och byggnad. Ingen kan alltså peka ut en viss del av fastigheten och säga att det är hans. Om en delägare uppför en stuga på en samägd tomt kommer han att bli ensam ägare av denna nya stuga. Den blir en byggnad på ofri grund. Men det påverkar inte äganderätten av tomtmarken. Utan den är fortfarande samägd.

Samäganderättslagen

Har delägarna inte avtalat om hur de ska förvalta den samägda egendomen är det samäganderättslagens regler som gäller. Enligt samäganderättslagen måste alla beslut som rör den samägda egendomen fattas i full enighet. Majoritetsbeslut gäller alltså inte.

Det är endast när det är fråga om akuta räddningsåtgärder eller reparationer som är absolut nödvändiga som en delägare kan fatta beslut om att exempelvis anlita en hantverkare utan de andras samtycke. Kostnader som uppkommer vid sådan akut situation ska alla delägare stå för i förhållande till sin andel.

God man

När delägarna inte kan komma överens om hur den samägda egendomen ska skötas, kan en god man ta över skötseln. En god man utses av tingsrätten efter ansökan av en eller flera av delägarna. Ansökan lämnas in hos den tingsrätt där den samägda egendomen är belägen.

Delägarna kan själva föreslå någon de vill ha som god man och som är villig att åta sig uppdraget. Det kan vara en av delägarna. Har delägarna inget förslag utser tingrätten en lämplig person, oftast en advokat. Han har rätt till skäligt arvode för sina kostnader och det arbete han utför. Dessa förvaltningskostnader ska samtliga delägare betala, var och en i förhållande till sin andel i den samägda egendomen.

Gode mannens uppgift blir att fatta beslut som gäller alla delägare då de har olika uppfattning om vad som behöver göras. Han ska väga delägarnas intressen mot varandra och försöka hitta de lösningar som är bäst för samtliga.

Kan delägarna efter en tid enas om att själva sköta förvaltningen anmäler de detta till tingsrätten. Gode mannens arbete upphör då.

Offentlig auktion

Enligt samäganderättslagen kan en delägare begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Ansökan lämnas till tingsrätten. Övriga delägare kan normalt inte förhindra att en sådan auktion genomförs, men finns synnerliga skäl kan det gå att få ett visst anstånd.

När tingsrätten beviljar en ansökan om försäljning har varje delägare möjlighet att begära att det beslutas om ett minimipris. Om inga bud lämnas som motsvarar eller överstiger detta pris kan egendomen inte säljas.

Auktionen sköts av en god man som fördelar köpeskillingen mellan delägarna efter att auktionen genomförts. Om en eller flera delägare vill förhindra att egendomen säljs till utomstående är det inget som hindrar att de är med och lämnar bud vid auktionen.

De förvaltningskostnader som uppstår i samband med auktionen ska enligt samäganderättslagen betalas av samtliga delägare i förhållande till var och ens andel i den samägda egendomen.

Avtal

Samäganderättslagens regler kan avtalas bort. Gör man det är det viktigt att lagens regler ersätts med ett samäganderättsavtal. Även om det räcker med ett muntligt avtal är det lämpligt att göra ett skriftligt som undertecknas av samtliga delägare. Att det ska undertecknas av samtliga delägare medför att när oenighet om ägandet och förvaltningen väl har uppstått är det för sent att börja fundera på avtal.

Hur ett avtal utformas är delvis beroende på hur många delägare det är. Därför går det inte att skapa en mall som alla kan tillämpa. Men följande punkter kan vara aktuella i ett samäganderättsavtal.

  • Med vilken majoritet ska beslut fattas?
  • Var och när ska delägarna träffas och fatta beslut?
  • Ska någon av delägarna ha fullmakt för löpande förvaltningsåtgärder?
  • Delägarnas ekonomiska ansvar och arbetsinsats bör regleras.
  • Hur ska dispositionsrätten fördelas?
  • Vad ska gälla vid arv och testamente?
  • Hur ska samägandet kunna upphöra?
  • Tillkommer ny ägare bör ett nytt avtal skrivas.
  • Samtliga delägare ska skriva under.

Upplösning av ett samägande

Ett samägande kan upphöra på flera sätt. Är delägarna överens kan egendomen säljas till utomstående köpare. Är man inte överens kan försäljning ske på offentlig auktion om denna möjlighet inte avtalats bort. En delägare kan också ge bort eller testamentera sin andel till en eller flera av övriga delägare.

Klyvning

Är det en stor fastighet som ägs gemensamt kan samägandet lösas upp genom att fastigheten klyvs i flera mindre fastigheter. En ansökan om klyvning lämnas till Lantmäteriet. Om klyvningen genomförs utan att någon kontantersättning betalas ut till någon av delägarna uppstår inga skattekonsekvenser.

Lantbruk

Är den samägda fastigheten taxerad som lantbruksenhet som ägs av minst tre personer ersätter lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter en del av paragraferna i samäganderättslagen.

Aktuella artiklar
Annons
Annons
Annons
Annons
Annons